요즘은 뉴스만 켜면 전세금 못 받았다는 이야기가 나오고, 주변에서도 실제로 피해 보는 분들이 생기니까 남 일 같지가 않더라고요.
저도 딸아이가 결혼하면서 전세 알아볼 때 정말 조마조마했습니다. 그때 꼼꼼하게 확인했던 서류들을 정리해봤어요. 계약 전에 이것만 확인하면 최소한 큰 사고는 피할 수 있습니다.
전세 사기, 왜 이렇게 많아졌나요
전세 사기가 갑자기 늘어난 건 아닙니다.
예전부터 있었는데, 최근 몇 년 사이 부동산 가격이 떨어지면서 문제가 수면 위로 드러난 거예요.
'깡통전세'라는 말 들어보셨죠?
집값은 떨어졌는데 전세금은 그대로거나 오히려 높아서, 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황입니다.
깡통전세 간단 설명
집값: 4억 원
집주인 대출: 2억 원
전세 보증금: 3억 원
→ 대출 2억 + 전세금 3억 = 5억 원 (집값 4억보다 1억 많음)
※ 이런 경우 집을 팔아도 전세금을 못 돌려줍니다
이런 집에 들어가면 나중에 보증금 못 받을 확률이 높습니다.
그래서 계약 전에 꼼꼼하게 확인해야 해요.
계약 전 필수 확인 서류 10가지
저도 처음엔 뭘 확인해야 하는지 막막했어요.
부동산에서 알아서 해주겠지 했는데, 나중에 알고 보니 제가 직접 확인해야 하는 게 훨씬 안전하더라고요.
1등기부등본 (가장 중요!)
전세 계약에서 가장 중요한 서류입니다.
집의 모든 권리 관계가 다 나와 있어요.
반드시 본인이 직접 발급받으세요.
부동산에서 준 걸로만 보지 마시고요.
• 인터넷: 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)
• 수수료: 1,000원
• 필요한 정보: 주소만 알면 발급 가능
※ 스마트폰 앱 '인터넷등기소'에서도 바로 발급받을 수 있습니다
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다.
① 표제부: 집의 기본 정보 (주소, 면적, 구조)
② 갑구: 소유자 정보와 압류·가압류 같은 문제
③ 을구: 대출(근저당권)과 전세권 같은 돈 관련 정보
2건축물대장
집이 합법적으로 지어졌는지 확인하는 서류입니다.
불법 건축물이면 나중에 전세 대출도 안 되고, 보증보험도 가입이 안 돼요.
• 건축물 용도가 '주택'인지 확인 (근린생활시설은 주의)
• 불법 증축·개축 여부 체크
• 등기부등본 주소와 일치하는지 확인
3주민등록표 등본·초본
집주인이 정말 그 집에 살았는지 확인합니다.
특히 다가구 주택이나 오피스텔은 다른 세입자가 있을 수 있으니, 확정일자 부여 현황을 꼭 확인하세요.
4집주인 신분증 및 인감증명서
가짜 집주인 사기를 막기 위해 필수입니다.
계약 당일 집주인의 신분증 원본을 확인하고, 등기부등본의 소유자 이름·주민번호와 일치하는지 대조하세요.
⚠️ 가짜 집주인 사기 예방법
1단계: 신분증 원본 확인 (사본 X)
2단계: 등기부등본 소유자 정보와 대조
3단계: 인감증명서 확인 (본인 발급 여부)
※ 집주인이 못 나오면 위임장과 인감증명서 필수
5세금 체납 확인서
집주인이 세금을 안 냈으면 나중에 문제가 됩니다.
국세·지방세 체납이 있으면 경매 넘어갔을 때 전세금보다 먼저 가져가거든요.
전국 세무서에 임대차계약서 들고 가서 확인할 수 있어요.
6확정일자 부여 현황
다가구 주택이나 다세대 주택은 다른 세입자들이 얼마의 보증금을 받았는지 확인해야 합니다.
집주인 동의 받아서 주민센터에서 확인할 수 있어요.
만약 집주인이 동의 안 해주면 의심해봐야 합니다.
7표준 임대차계약서
계약서는 법무부 표준 양식을 사용하세요.
임차인 권리 보호 조항이 다 들어있습니다.
• 집 주소가 등기부등본과 정확히 일치하는지 확인
• 계약 기간 명확히 기재
• 특약사항 꼼꼼히 읽기
• 계약서 3부 작성 (임대인·임차인·공인중개사 각 1부)
8전세금 안전진단 자료 (안심전세 앱)
정부에서 운영하는 '안심전세' 앱이 있습니다.
주소만 입력하면 시세 조회, 등기 변동 알림, 전세가율 계산까지 해줘요.
무료니까 꼭 활용하세요.
9전세보증보험 가입 확인서
HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 전세보증보험 가입이 되는지 확인하세요.
보증보험이 안 되는 집은 위험한 집일 가능성이 높습니다.
10중개대상물 확인·설명서
공인중개사가 집의 상태를 확인하고 작성하는 서류입니다.
집주인 서명까지 받은 걸로 받으세요.
등기부등본, 이렇게 확인하세요
등기부등본이 가장 중요하다고 했죠?
근데 처음 보면 무슨 말인지 하나도 모르겠더라고요.
제가 꼭 확인했던 부분만 알려드릴게요.
표제부 확인
- 주소가 계약서와 100% 일치하는지
- 건물 용도가 '주택'인지 (근린생활시설은 위험)
- 면적이 계약서와 같은지
갑구 확인 (이것만은 꼭!)
절대 계약하면 안 되는 경우:
- 압류: 집주인 빚 때문에 집이 묶인 상태
- 가압류: 곧 압류될 가능성
- 가처분: 소유권 분쟁 중
- 경매개시결정: 이미 경매 진행 중
- 임차권등기: 이전 세입자가 보증금 못 받음
이런 단어가 하나라도 있으면 절대 계약하지 마세요.
을구 확인 (깡통전세 체크)
을구에서는 근저당권 금액을 확인합니다.
이게 집주인이 은행에서 빌린 돈이에요.
| 구분 | 금액 예시 | 판단 |
|---|---|---|
| 집값 | 5억 원 | - |
| 근저당권 | 2억 원 | - |
| 전세금 | 2.5억 원 | - |
| 합계 | 4.5억 원 | ✓ 안전 (집값의 90% 이하) |
근저당권 + 선순위 보증금 + 내 전세금 < 집값의 70%
※ 80% 넘으면 위험, 90% 넘으면 깡통전세 가능성 높음
계약 당일 체크리스트
계약 당일엔 이것만 확인하세요.
| 순서 | 확인 사항 | 비고 |
|---|---|---|
| 1 | 집주인 신분증 확인 | 등기부등본과 대조 |
| 2 | 등기부등본 최신본 재확인 | 당일 발급본으로 |
| 3 | 계약서 3부 작성 | 각자 1부씩 보관 |
| 4 | 계약금 지급 | 통장 이체 권장 |
| 5 | 확정일자 받기 | 계약 당일 즉시 |
⚠️ 계약금 지급 주의사항
• 현금보다는 계좌이체로 (증빙 필수)
• 계약서 작성 후 지급
• 영수증 반드시 받기
※ 계약서 없이 먼저 돈 주면 절대 안 됩니다
입주 후 해야 할 일
계약했다고 끝이 아닙니다.
입주하면 바로 해야 할 게 있어요.
전입신고 (입주 즉시)
주민센터 가서 전입신고 하세요.
이거 안 하면 나중에 보증금 못 받을 수 있어요.
확정일자 받기 (전입신고와 동시에)
전입신고 하는 김에 확정일자도 같이 받으세요.
무료입니다.
전세보증보험 가입
HUG나 SGI 전세보증보험에 가입하세요.
보험료는 좀 들지만, 만약을 대비하면 꼭 필요합니다.
• 보증금의 0.115% ~ 0.163% (연간)
• 예: 보증금 3억 원이면 연 34만 원 ~ 49만 원
• 2년 계약이면 약 70만 원 ~ 100만 원
등기 변동 알림 서비스 신청
KB스타뱅킹이나 은행 앱에서 등기 변동 알림 신청하세요.
집주인이 바뀌거나 근저당권이 새로 잡히면 바로 알려줍니다.
전세 사기 당했다면
만약 이미 전세 사기를 당했다면 즉시 조치해야 합니다.
1단계: 증거 확보
- 임대차계약서 사본
- 계약금·잔금 입금 내역
- 등기부등본
- 집주인과 주고받은 문자·카톡
2단계: 상담 받기
서울시 전월세종합지원센터: 02-2133-1200~8
대한법률구조공단: 국번 없이 132
한국토지주택공사 전세피해지원센터: 1670-5724
3단계: 피해자 신청
전세사기피해자 지원 시스템 (jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인 신청 가능합니다.
피해자로 인정받으면 저금리 대출, 긴급 주거 지원 등을 받을 수 있어요.
마무리
전세 계약, 생각보다 복잡하죠.
저도 처음엔 귀찮고 어려웠는데, 막상 하나하나 확인하다 보니 그렇게 어렵지 않더라고요.
제일 중요한 건 본인이 직접 확인하는 겁니다.
부동산에만 맡기지 마시고요.
등기부등본 발급도 1,000원이면 되고, 스마트폰으로 5분이면 됩니다.
이 정도 수고로 몇천만 원, 몇억 원을 지킬 수 있다면 안 할 이유가 없잖아요.
계약 전 꼭 기억하세요:
1. 등기부등본은 본인이 직접 발급
2. 깡통전세 계산 꼭 하기
3. 의심스러우면 절대 계약하지 말기
4. 전입신고와 확정일자는 입주 당일